28/06/2021 TARİHLİ GENEL KURUL KARARI

Kuzu Grup ile firmanın yaptığı işler dikkate alınarak yola devam edilmesi için azami gayret gösterilmiş ve Genel Kurulumuzdaki müzakereler sonucu oluşan karar gereği yargı yoluna gitmeden sulh yoluyla fesih için müzakerelere hemen başlanmıştır.

Kuzu Grup ile firmanın yaptığı işler dikkate alınarak yola devam edilmesi için azami gayret gösterilmiş ve Genel Kurulumuzdaki müzakereler sonucu oluşan karar gereği yargı yoluna gitmeden sulh yoluyla fesih için müzakerelere hemen başlanmıştır. Sözleşmedeki cezai şart proje yapım bedeli olarak kabul edilmiş ve yıllarca yargı kararını beklemek yerine mezkur genel kurul kararı gereği ve kooperatifimizin yararı olacağı düşüncesi ile imar mevzuatındaki aleyhe değişikler ile proje onayından iki yıl sonra inşaata başlanmadığında çok büyük kayıplar olacağı gerçeği karşısında sözleşme sulh yolu ile fesih edilmiştir. Kuzu Grup ile uzunca yapılan müzakereler sonucunda bugüne kadar yapılan teknik çalışmaları; elektrik, zemin etüd, statik ve mimari projelerin tamamının telif haklarını Kooperatife vermek ve bir milyon 100 lira Kooperatif hesabına nakit yatırmak şartıyla anlaşmaya varılmıştır. Karşılıklı fesih sözleşmesi imzalanarak fesih ……. tarihinde gerçekleşmiştir.

Fesih gerçekleşir gerçekleşmez kooperatifimize başvuracak firmalarla ilgili şöyle bir usul belirlenmiştir. Ruhsatı alınmış arsamıza ait proje ile ilgili teknik çalışmalarını tamamlayan firmalardan kooperatife yazılı tekliflerini sunmaları istenmiştir. Teklifleri yeterli görünen firmalar içinse sözleşme aşamasına geçmeden firmaların mali kapasitelerini (gelir tabloları, bilançolar vs.) ve fiziki kapasitelerini (iş bitirmeleri, makine parkı, teknik kadro vs) gösteren belgeler istenmiştir.

Bugüne kadar irili ufaklı toplam 35 firma Kooperatifimizle iletişim kurmuştur. Bunlardan yalnızca altı tanesi kendilerinden istenilen belgeleri hazırlayarak yazılı tekliflerini sunabilmişlerdir.

Sözleşmenin feshini müteakip yeni müteahhitler ile görüşmeler yapılmış ve belirlenen usul çerçevesinde teklifler alınmaya başlanmıştır. Büyük projelerde kat karşılığı sözleşmelerin %40’lar seviyesinde ve TOKİ’de %30’lar seviyesinde sözleşmeler imzalandığı, çevre kooperatiflerin emsal haklarının üzerine nakit ödeme yapma şartıyla sözleşme imzalayabildikleri mevcut ekonomik koşullarda kooperatifimizin menfaatlerine en uygun sözleşme yapabilmek için azami gayret gösterilmiştir.

Firmalar	Oran	Ruhsat Bedeli	Proje Bedeli	Rekreasyon Bedeli	Süre
A Grup*	%45	Evet	%0,5 İlave	Evet	3+1
B Grup**	%45	Evet	Evet	Evet	3
DEMA-ALTAŞ İŞ ORTAKLIĞI	%45	Evet	Evet	Evet	3+1
C Grup	%45	Hayır	Hayır	Hayır	4
D Grup	%43	Evet	Hayır	Hayır	3+1
F Grup	%42	Evet	Hayır	Hayır	4

*Sunulan tekliflerden en iyi koşulları sağlayan A Grubuyla sözleşme üzerine de çalışılmış ancak döviz krizinden dolayı grup sözleşmeyi imzalamaktan imtina etmiştir.

**Sonraki en iyi teklif ile sözleşme üzerine yoğun bir çalışma yapılmış aynı şekilde belli ödemeleri kooperatif hesabına yatırması beklenilen B firması da sözleşme imzalamaktan çekilmiştir.

Daha sonraki en iyi teklifi veren DEMA ALTAŞ İŞ ORTAKLIĞI ile benzer şekilde yoğun bir müzakere sürecinin ardından anlaşmaya varılmış ve sözleşme öncesi yükümlülüklerini yerine getiren Grupla 01.02.2022 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır.

S.S. Ankara Kanyon Konut Yapı Kooperatifi ve DEMA-ALTAŞ İş Ortaklığı arasında imzalanan Sözleşme’ye göre;

Sözleşmenin imzalanmasıyla yer teslimi yapılmış sayılır. Bu husus aynı tarihte düzenlenecek tutanak ile ayrıca belgelendirilir ve bu tarihte inşaatın bitirilmesi için öngörülen sure başlayacaktır. Yer teslimi sırasında arsa üzerinde her hangi bir yapı, işgal ya da inşaata başlamaya engel durum bulunmadığı taraflarca kabul ve tespit edilmiştir.

Yer teslim tarihinden itibaren 30 gün içerisinde inşaat alanında çalışmalara başlanmaması veya çalışmalara devam edilmemesi halinde yükleniciye işe başlaması veya işe devam edilmesi yönünde ihtar keşide edilir. İhtara rağmen işe başlanmaması veya işe devam edilmemesi durumunda yüklenici, arsa sahiplerinin tek taraflı olarak sözleşmeyi feshetmesini, cezai şarta karşılık verilen banka teminat mektubunu ile diğer teminatları paraya çevirerek irat kaydetmesini ve/veya cezai şartın geri kalan kısmı için takibat yapılmasını, yeni bir yüklenici ile sözleşme yapılmasına muvafakat ettiğini gayri kabili rücu olarak beyan, kabul ve taahhüt etmiştir.

Büyükşehir Belediyesi tarafından rekreasyon bedeli talep edilmesi halinde, bu tutar, tarafların sözleşmede belirlediği oran olan arsa sahipleri %45; yüklenici ise %55’lik kısmı ödeyecektir.

Yüklenici her halükarda proje kapsamında yapılacak bütün blokları, 31.12.2022 tarihine kadar toprak vizesi almak suretiyle mevcut ruhsatın geçerliliğini korumasını sağlayacaktır. Aksi durumda yüklenici, hiçbir ihtara gerek kalmaksızın arsa sahiplerinin sözleşmeyi tek taraflı feshetmesini ve cezai şarta karşılık verilen banka teminat mektubunu ile diğer teminatları paraya çevirerek irat kaydetmesini ve/veya cezai şartın geri kalan kısmı için takibat yapılmasını ve yeni bir yüklenici ile sözleşme yapılmasını peşinen kabul ettiğini gayri kabilirücu olarak kabul ve taahhüt etmiştir.
İşin bitirilmesi için belirlenen sürede inşaatın tamamı ile çevre düzenlemesinin en az %90’ının yapılarak sözleşme şartlarına uygun yapı kullanım izin belgesi alınmış ve anahtar teslimine hazır olarak tamamlanamaması halinde, gecikilen her ay için her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı olmak üzere Yüklenici tarafından Arsa Sahiplerine rayiç kira bedeli tutarında ödeme yapılacaktır. Rayiç kira bedeli ödemeleri, ilgili olduğu ayı takip eden ayın beşinci günü akşamına kadar Arsa sahipleri tarafından bildirilecek banka hesabına yatırılacaktır.
Arsa üzerinde yer alan ayrı blok ve yapılarda ve bunların muhtelif daire ve benzeri kısımlarında münferiden ve müstakilen yararlanma hususunda, mevcut Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı kurulması için yükleniciye aidiyeti belirlenen bağımsız bölümlerin ….. adedi %1’li arsa ortağına, 50 adedi hisseleri oranında arsa sahiplerine müştereken ve geri kalan bağımsız bölümlerin tamamı ise Kooperatif adına olacak şekilde taraflarca müştereken gerekli liste, belge ve yönetim planı (bu sözleşme kapsamında yapılacak bütün Bloklar için tek yönetim planı) hazırlanacaktır. Bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti işlemleri de Yüklenici tarafından yapılacaktır. Bu madde kapsamında yapılacak her türlüi şlemlerin tüm masrafları yükleniciye aittir.
Yüklenici inşaatta kullanılacak malzemeleri madeni aksamları, cihazları vs. TSE veya CE belgeli birinci kalite olmak kaydıyla, teknik şartnamede her birürün grubu için ayrı ayrı yeterli sayıda belirtilen ürünler arasından seçecektir. Teknik şartnamede sayılan ürün grupları arsa sahipleri tarafından sözleşme ile onaylanmıştır. Yüklenici bunlardan düşük kaliteli ürünleri hiçbir şekilde kullanmayacaktır.
Projede tüm iç mekan, dış mekan ve dış cephelerde kullanılacak (konutlar, sosyal tesisler) malzemeler; kararlaştırılan ve/veya bu sözleşme eki teknik şartnamede/mahal listesinde belirtilen malzemelerden aşağı olmamak üzere yüklenici kendisine ait olacak bağımsız bölümlerde hangi malzemeleri kullanırsa arsa sahiplerine ait olacak bağımsız bölümlerde de bire bir aynı malzemeleri kullanacaktır.
İş bu sözleşme eki teknik şartnamede/mahal listesinde yer almayan bir markanın kullanılmak zorunda kullanılması halinde kullanılacak malzemeler için mutlaka arsa sahiplerinin yazılı onayı alınacaktır.
İş bu sözleşme eki teknik şartnamede/mahal listesinde yer alan veya yer almamakla birlikte arsa sahiplerinin yazılı onay verdiği markalar kullanılarak birinci sınıf işçilikle örnek daire yapılacaktır. Örnek daire, arsa sahiplerince mahal listesine ya da onay verdiği markalara uygunluğu kontrol edilerek, uygunluğu teyit edildikten sonar verilecek onayı müteakip seri imalata geçilecektir.
Örnek dairede kullanılan malzemelerin teknik föyleri veya tanıtım dosyaları ile numuneleri Arsa sahiplerine verilecektir. Söz konusu malzemelerin seçilen ve işbu sözleşme eki teknik şartnamede/mahal listesinde yer alan malzemelere uygunluğu saptandıktan sonar seri imalata geçilebilecektir.
Arsa sahibine ait olacak tüm bloklar ile ortak alanların elektrik, su, doğalgaz vb. abonelikleri için ilgili kurumlara yatırılacak abonelik ve güvence bedelleri proje ve proje müellifleri muvafakatname bedellerine karşılık olarak yüklenici tarafından Kooperatife gönderilecek, Kooperatif bu tutarı oluşturulacak site yönetimine ödeyecektir.
Otoparklar da hakkaniyete uygun dağıtım yapılmak suretiyle belirlenecek uygun bir yerlere elektrik ile çalışacak araçların çalışabilmesi için aynı anda 30 aracın şarj edebileceği kadar mevzuata uygun şekilde şarj üniteleri yapılacaktır.
Sözleşmeden sonar olası emsal artışı veya azalışı ile yapılacak proje değişiklikleri nedeniyle toplam konut inşaat alanında meydana gelecek artışlar ile emsale dâhil olmayan konut inşaat alanları da bu yüzde oranlarına göre taraflarca paylaşılacaktır.
Herhangi bir blokun inşaatına başlanıncaya kadar, bir mahkeme kararına istinaden kış bahçelerinin yapılmasına hukuki olanak doğarsa, buna ilişkin proje tadilatı yapılacak ve inşaat yeni duruma göre tamamlanacaktır. Bu durumun gerçekleşmesi halinde tadilat ruhsatı nedeniyle oluşacak gecikmeye karşılık, inşaatıntamamlanmasürelerine 6 ay eklenecektir.
İnşaatın yapımına fiilen başlandıktan sonra iptal edilen kış bahçelerine ilişkin olarak yargı mercilerince lehe verilecek kararlara istinaden hak kazanılması durumu oluşursa, taraflar buna dair proje tadilatı yapılması hususunu ayrıca kararlaştıracaklardır.
Halihazırdaki projelerde fazla imalatlar yapıldığının tespiti halinde bu miktarlar tarafların hisseleri oranında paylaştırılacaktır.
Söz konusu taşınmazüzerine yapılacak konut inşaatalanlarında ve arsanın bütününde sonradan artacak yoğunluk, imar planına göre verilecek fazla kat yapılabilmesine imkân doğması halinde; doğacak konut artışı, yukarıda belirtilen oran dâhilinde arsa sahipleri ile yüklenici arasında paylaşılacaktır. Bu madde kapsamında üretilecek bütün imalatların her türlü giderleri ile resim, vergi ve harçlar yükleniciye ait olup bu ödemeler karşılığında arsa sahiplerinden her hangi bir talepte bulunmayacaktır.
İnşaat projesinin yüklenicive arsa sahiplerinin paylaşım yüzdesine uygun biçimde eş zamanlı ilerlemesi kaydıyla her bir blok için ayrı ayrı olmak üzere;

Kat irtifakı tapularının çıkarılması ve şantiye kurulumu ile hafriyatlar yapıldığında % 6,
Temel betonu atıldığında % 8 daha
Betonarme bittiğinde % 30 daha
Dış ve iç bölmeler bittiğinde % 11 daha
Dış ve iç sıvalar bittiğinde % 11 daha
Doğramalar ve dış cepheler bittiğinde % 11 daha
Islak zeminler bittiğinde %11 daha
Çevre düzenlemesi, peyzaj ve asansör bittiğinde % 6 daha
İskan alınıp anahtar tesliminde % 6 daha
İnşaata filen başlanamaması halinde Yüklenici hiçbir hak ve talepte bulunamaz.

Yüklenici, Arsa Sahipleri tarafından iş bu sözleşmenin akdinden önce proje ve inşaat ruhsatı için kurumlara ödenen her türlü vergi, resim, harç dahil tüm masraflar ile proje ve proje müellifleri muvafakatname bedellerine karşılık olarak 14.600.000.-TL’yi hisseleri oranında arsa sahiplerinin banka hesabına ödeyecektir. Ödeme planı şu şekilde olacaktır;

9.450.000.-TL sözleşmenin imzalanmasından once ödenecektir. Bakiye tutara karşılık olarak 11.04.2022 tarihli ve 1.250.000.-TL tutarlı, 21.07.2022 tarihli ve 1.250.000.-TL tutarlı, 24.10.2022 tarihli ve 1.250.000.-TL tutarlı ve 06.02.2023 tarihli ve 1.250.000.-TL tutarlı olmak üzere 4 adet çek sözleşmenin imzalanmasından önce arsa sahiplerinden S. S. Ankara Kanyon Konut Yapı Kooperatifine verilecektir.

Arsa Sahiplerinin uğradığı/uğrayacağı zararlarını talep ve Borçlar Kanununun ilgili maddelerindeki seçimlik hakları saklıdır.
Yüklenici, paylaşımda kendisine düşen bloklar ile arsa sahiplerine düşen bloklar arasında blokların dış görünümü, cephe kaplama sistemleri/malzemeleri, blok ortak alanlarının (blok girişleri, merdivenler, asansörler, kat holü, otoparklar, sosyal donatı alanları vb. tüm imalatlar) görünümü, kullanılacak malzeme, teçhizat, makine vb. bakımından hiçbir ayrım yapmayacaktır. Projede kullanılacak her cins malzeme birinci sınıf ve birinci kalite olacaktır.
Yüklenici, kendisine ait blok ve bağımsız bölümlerde yaptığı imalatların aynısını Arsa Sahiplerine ait blok ve konutlar için de yapacaktır. Ancak Yüklenici her halükarda mahal listesinde yer alan imalatlardan daha düşük kalitede iş yapamaz.

Mahal listesinden bazı örnek malzemeler;

Asansörler Mitsubishi, Otis, Kone, Schindler
Kullanılacak evye, batarya, musluk, tepe duşu vs. birinci sınıf Hans Grohe, Grohe, Vitra, ECA, Kale veya Bocchi markalar olacak
Jeneratör tumor takalanlarda ve bağımsız bölümlerde % 100 enerjiyi sağlayacak kapasitede olacak,
Alüminyumlar Reynears, Asaş, Alumil
Isıtmakazanlar Wiesmann, Buderus, Remehaveya Bosch.

Son olarak şunu belirtmek isteriz ki; dileyen üyelerimizin fark ödeyerek dairelerini 4+1 seçeneğine dönüştürebilmeleri için çok gayret etmemize ragmen hem çok karmaşıklığa neden olacağı, hem projede tadilat gerektireceği hem de zaman kaybına neden olacağı için sözleşmede buna ilişkin bir madde düzenlenememiştir. Arsa satın alınırken %50 ile anlaşılması halinde üyelerimiz için 4+1 daire planlanmış ancak bu oranda bir teklif gelmediğinden ABB nezdindeki girişimlerimiz neticesinde Meclis kararıyla kat bahçesi hakkı alınmış dairelerimiz %30 daha büyümüştü. Ne yazık ki Şehir Plancıları Odası’nın bölgedeki başka parseller için açtığı dava neticesinde mahkeme kararıyla bu haktan mahrum kaldığımızı da hatırda tutmak gerekir.

Hepimize hayırlı olsun…

S.S. ANKARA KANYON YAPI KOOPERATİFİ